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姚志明律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師,北京盈科全球總部股權合伙人

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商品房買賣合同中欺詐的認定及其法律后果

來源:華律網整理 2019-05-13 76457 人看過

【案情】

    2000年8月,被告李太富以其個人名義通過出讓方式取得營角上4號國有土地使用權,宗地面積540.72平方米,土地用途為商住。營角上4號商住樓(取名富康樓)于2000年10月開工建設,于2001年12月竣工,共建有10套住宅、13間店鋪。在2001年8月至2002年12月期間,被告李太富以沙河鄉房地產開發公司名義與原告黃天江等十三人簽訂《贛州市城鎮商品房購銷合同》,被告李太富并在合同開發企業法定代表人處簽名,以住房每平方820元至960元、店鋪每平方4200元—4600元不等的價格,將其自建房屋分別銷售給原告等人。經查原贛州市沙河鄉房地產開發公司屬沙河鄉政府下屬集體企業,于1993年4月15日設立,1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包經營。由于該公司長期未開發經營項目,同時未參加2000年度房地產開發企業資質年檢,2001年12月被江西省建設廳注銷其四級資質證書,工商行政部門也于2002年1月27日公告吊銷了該公司營業執照。對此,沙河鄉政府進行了公告,聲明沙河鄉房地產開發公司營業執照、公章作廢。原告購房后均對房屋進行了裝修,并已居住使用,但被告一直未辦好商品房產權證給原告。2003年12月18日,被告李太富書面通知原告辦理集資房所有權證,遭原告拒絕,以致發生糾紛。

    【裁判】 

    2004年11月29日贛州市中級人民法院對本案作出了(2004)贛中民一初字第6號民事判決,判決以被告李太富使用明知已經廢止的蓋有沙河開發公司印章的商品房購銷合同與原告簽訂商品房買賣合同,存在嚴重欺詐行為為由,確認雙方簽訂的《贛州市城鎮商品房購銷合同》無效,原告黃天江等十三人按房屋現狀返還已購房屋(含裝修設備)歸李太富所有,由被告李太富返還原告黃天江等十三人購房款及裝修損失費共計2909117.30元,另外由被告李太富賠償原告黃天江等十三人已交購房款50%的賠償金,計人民幣1144825元。

    【評析】

    本案為一例典型的因出賣人的欺詐行為而導致商品房買賣合同無效的案例,在本案的審理中涉及兩個關鍵性問題的解決,一是商品房買賣合同中售房者欺詐的認定,二是欺詐的法律后果。《法國民法典》規定,欺詐應具備以下條件:①欺詐行為的存在。②欺詐行為應為一方當事人所實施。③欺詐行為對合同的訂立具有決定性作用。在一定條件下,對涉及向對方當事人利益的情況保持沉默的,也可構成欺詐,此為消極欺詐。我國立法對欺詐的概念沒有明確的規定,當前,對欺詐認定的主要根據是最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》),《意見》第68條規定,一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定為欺詐行為。據此,我們認為欺詐的構成虛具備以下要件:(1)必須有欺詐的故意。此為認定欺詐的主觀要件。所謂欺詐的故意,是指一方明知自己告知對方的情況是虛假的且會使對方陷于錯誤認識,而希望或放任這種結果的發生的心理狀態。(2)須有欺詐行為。此為認定欺詐的客觀要件。所謂欺詐行為,是指欺詐方將其欺詐故意表現于外部的行為,包括作為和不作為。作為的欺詐表現為故意告知虛假情況或故意隱瞞真實情況是他人作出錯誤意思表示的行為。不作為的欺詐,也即沉默是否構成欺詐,我國法律沒有明文規定,但學界較為一致的觀點認為,可借鑒外國國外立法的規定,有條件地承認沉默可以構成欺詐,只要一方當事人存在義務相另一方當事人陳述某種事實真相。(3)受欺詐人因欺詐而陷入錯誤,并基于錯誤認識而為意思表示。這是認定欺詐的因果關系要件。所謂錯誤是指針對合同內容及其他重要情況的認識缺陷。在本案中,被告李太富故意隱瞞其不具備房地產開發資質,更未取得商品房預售許可證的真實情況,并利用沙河鄉房地產開發公司已經作廢的《贛州市城鎮商品房購銷合同》書,使原告誤以為被告具有相應得開發資質、被告所開發樓盤為商品房,進而與其簽訂了《贛州市城鎮商品房購銷合同》,完全符合欺詐的三個構成要件,所以可以認定被告李太富在本案的商品房買賣合同中存在嚴重的欺詐行為。

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