法律咨詢：
抵押土地和抵押土地使用權的區別在哪里?
律師解答：
1、土地抵押是指土地使用權人在法律許可范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保;當債務人不履行債務時，債務人有權依法處分該土地使用權并優先受償處分所得的價款。2、根據《城市房地產管理法》第四十七條的規定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。只不過劃撥土地使用權須經國土部門批準，現在該批準手續與抵押登記手續合二為一。3、根據《擔保法》第三十七條的規定，下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;(六)依法不得抵押的其他財產。
相關法律知識：
土地使用權抵押的前提及準備工作
1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。
2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。
3、土地使用權抵押應當進行地價評估。
(1)以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果由抵押權人認可并經國土管理部門確認后，發放確認文件，并批準抵押;
(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認文件并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協議簽訂后，應到國土部門辦理抵押登記，未經登記的抵押行為無效”這一限制性條款。
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